Пресса о страховании, страховых компаниях и страховом рынке

Газета, 17 апреля 2003 г.

Титулованные квартиры

Как защитить права собственности

919 просмотров

Страхование жилья от утраты права собственности входит в обязательный страховой пакет при ипотечных сделках. Заемщик обязан застраховать не только себя и квартиру как объект недвижимости, но и само право владения данным жильем. В остальных случаях сделки с недвижимостью страхуются редко: покупатели, как правило, не хотят платить дополнительно 1-2% от стоимости жилья. Между тем, по оценкам риелторов, не менее трети сделок купли-продажи на вторичном рынке могут быть оспорены.

Каждую третью сделку можно оспорить

По данным риелторов, каждый третий договор купли-продажи квартиры на вторичном рынке может быть признан недействительным. В качестве защитных мер риелторы предлагают застраховать права собственности, причем по полной стоимости, а не по стоимости БТИ. «Чем длиннее история квартиры, чем больше было у нее собственников, тем разумнее заключать долгосрочный договор страхования титула (срок давности по сделкам с недвижимостью — 10 лет), потому что вероятность расторжения сделок растет пропорционально», — пояснил Роман Шмелев, юрист компании «Правовая защита».

Правда, на деле до суда и признания сделки недействительной доходит редко: по данным департамента муниципального жилья правительства Москвы, по суду расторгается каждая 40-я сделка (2,4%). Однако риск попасть в эти проценты все равно остается.

«В силу особенностей российского законодательства при расторжении любой из предыдущих сделок с недвижимостью расторгаются все последующие. Именно поэтому тариф на страхование титула напрямую зависит от их вида и количества», — говорит руководитель центра андеррайтинга одной из московских страховых компаний.

Стоит внимательнее отнестись к сделкам, когда жилье продается лицами без московской регистрации по поручению третьих лиц, чаще всего одиноких пенсионеров. В группу риска попадают также квартиры, в которых прописаны несовершеннолетние, потому что их права являются приоритетными и при желании можно доказать, что эти права были нарушены. Нередко через несколько лет после покупки квартиры могут объявиться дальние родственники или потенциальные наследники бывшего владельца и начать качать права.

В случае если квартира застрахована, эти проблемы, в том числе и оплата услуг адвоката, лягут на плечи страховщика. При исключении страхователя из реестра собственников на основании решения суда страховая компания выплачивает возмещение в размере страховой суммы, равной реальной стоимости объекта недвижимости.

Если вся цепочка сделок расторгается, а продавец квартиры по каким-то причинам не может вернуть деньги покупателю, полис титульного страхования также защитит добросовестного приобретателя.

Для России титульное страхование особенно актуально из-за плохо развитой информационной, статистической базы и пробелов в законодательстве: ни риелторы, ни нотариусы не могут гарантировать стопроцентную чистоту сделок на вторичном рынке жилья.

Почем риски

Базовый тариф варьируется у различных компаний от 0,2 до 3%. В среднем каждая сделка в цепочке увеличивает базовый тариф на 10%. Риск при перепродаже квартиры в четвертый раз считается очень высоким и может страховаться по отдельному тарифу.

Размер страховой премии зависит также от срока страхования (за каждый год некоторые компании скостят по 10%) и от участия риелторской компании в подготовке документа. Проверка, проведенная крупной риелторской компанией, дает определенную гарантию того, что сюрпризов с новым жильем не будет, поэтому некоторые страховщики дают существенную скидку (10-50%) при страховании сделок, оформленных в знакомых им риелторских фирмах.

«При заключении конкретного договора страхования страховщик имеет право применять к базовым тарифным ставкам повышающие или понижающие коэффициенты, исходя из вида имущества, характера сделки (купля-продажа, обмен, дарение), иных обстоятельств, имеющих существенное значение для определения степени страхового риска», — сообщил Газете Михаил Терещенко, руководитель управления страхования имущества и ответственности Национальной страховой группы (НСГ).

В системе ипотечного кредитования жилья титульное страхование является обязательным. Участвующие в подобных схемах страховщики чаще всего дают существенные скидки на полный пакет (страхование жизни, собственно квартиры как имущества и титула) — он обходится не дороже 1,5% от суммы кредита.

На развитие титульного страхования отдельно от страхования ипотечной недвижимости, по мнению участников рынка, рассчитывать не приходится. Этот сегмент будет существенно расти либо вместе с количеством ипотечных кредитов, либо по мере развития страховой культуры общества в целом. Но это произойдет не скоро.

Справка. По каким причинам сделка может быть расторгнута

— из-за совершения ее гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства, нервного потрясения, физической травмы или иного заболевания (не может понимать значения своих действий и руководить ими);

— из-за совершения ее несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет, или несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя;

— из-за совершения ее гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами;

— если сделка совершена под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению;

— если сделка совершена под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств;

— по иску одного из собственников имущества, находящегося в общей собственности, по мотиву отсутствия у лица, продавшего имущество, надлежащих полномочий от других собственников или по мотиву несоблюдения законодательства РФ, затрагивающего права других участников доли в совместной собственности (владение и пользование имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется участниками сообща по их согласию);

— в случае совершения ее неуполномоченным лицом либо лицом с превышением имеющихся у него полномочий;

— если имущество выбыло из владения собственника либо лица, которому оно передано собственником во владение, помимо их воли (утеряно, похищено).

Тарифы на страхование движимого и недвижимого имущества на полный пакет рисков (в % от страховой суммы)

Страховая компания/ вид страхования	Титульное страхование*	Страхование конструкций	Страхование отделки	Страхование домашнего имущества и предметов роскоши и антиквариата (только с помещением)
Ингосстрах	1,5-3,5	0,6	1	0,8
Гута-страхование	0,5-1,5	0,3	0,25-0,5	1,5-1,8
ПСК	-	0,17-0,5	0,07-1,6	1,5-3,0
ВСК	0,3-3,0	0,3-0,7	0,3-0,7	-
Россия	0,7-1,5	0,4	0,9	1-1,6
Ренессанс-Страхование	0,9**	0,3-0,4	0,6-0,7	-
Спасские ворота	0,65-6,8	0,9-1,4	0,9-1,4	-
Национальная страховая группа	1,2-2,0	0,2-0,65	0,4-0,9	0,25-1,25
Московская страховая компания	-	0,25	0,5	1,8
Ресо-Гарантия	-	0,35-0,5	0,35-0,5	1,6-3,5 (антиквариат)
Руксо	-	0,4-0,7	0,6-1,2	0,8-1,1 (дом. имущество) 1,5-2,3 (предметы роскоши)

* Минимальный указанный тариф, как правило, соответствует периоду 6-12 месяцев и одной сделке, максимальный – 10 годам при нескольких сделках. Если указан базовый тариф. То за каждую сделку в истории объекта + 10%, за каждый год страхования – 10%.

Приблизительная страховая сумма на 1 кв. метр площади (доллары США)

Тип дома	Страховая сумма конструкции без отделки	Страховая сумма отделки
		обычная	улучшенная	евро
Панельный	400	70-100	180-220	325-425
Кирпичный	530
Литой бетон	700

Как рассчитать страховую сумму при страховании стен и отделки

Для определения страховой суммы квартир/комнат необходимо определить страховую сумму одного квадратного метра квартиры/комнаты (без отделки) в зависимости от материала, из которого построен дом, месторасположения дома и его возраста.

Прибавить страховую сумму одного квадратного метра отделки в зависимости от ее категории. Обычная отделка: стены – штукатурка, покраска, бумажные обои, пол — линолеум, половая доска, потолок — побелка, двери — деревянная рама с обивкой оргалитом.

Улучшенная отделка: стены — моющиеся, тисненые, жидкие обои, пол — паркет, ковролин, потолок — потолочные обои, потолочная плитка, натяжные потолки, окна и двери — полимерные материалы, дерево (шпон или массив).

Евроотделка: отделка, выполненная с использованием дорогостоящих материалов по индивидуальному заказу.

Страхование евроотделки производится с обязательным осмотром представителем страховщика.

Умножить полученную сумму на количество кв. метров общей площади.

КУЧЕРОВА О.

Ваше мнение об этом материале:

— Ваше имя
— Ваш email
— Тема

Ваш отзыв (заполняется обязательно):

Укажите код на картинке слева:

Установите трансляцию заголовков прессы на своем сайте

 Подробнее »

Получить код для трансляции заголовков прессы »